CANONE OLTRE SOGLIA NEI CONTRATTI \u201cA CANONE CONCORDATO\u201d (ART. 3, COMMA 2, L. 431\/98) \u2013 TUTELE E RIMEDI PER IL CONDUTTORE.<\/p>\n\n\n\n
Un tema di interesse, in materia di contratti di locazione c.d. \u201ca canone concordato\u201d, si ha nell\u2019ipotesi in cui le parti abbiano pattuito un canone di locazione per un importo superiore alle soglie massime previste dagli accordi territoriali di riferimento.<\/p>\n\n\n\n
Ci si chiede, in tali casi, quali siano le tutele previste dalla Legge e, soprattutto, quali siano i rimedi effettivamente a disposizione del conduttore per far fronte a tale irregolarit\u00e0 contrattuale.<\/p>\n\n\n\n
Anzitutto, occorre ricordare che ai sensi dell\u2019art 13, comma 1, della L. 431\/98 (c.d. \u201cLegge sulle locazioni abitative\u201d): \u201c\u00e8 nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n Inoltre, ai sensi del comma 4: \u201cper i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 \u00e8 nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, \u00e8 nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente Legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n Tale tipologia contrattuale, come noto, presenta caratteristiche differenti rispetto a quella definita \u201cordinaria o a canone libero\u201d, considerato che il proprietario dell\u2019immobile non potr\u00e0 determinare liberamente l\u2019importo a titolo di canone di locazione, ma dovr\u00e0 fissarlo, in accordo con il conduttore, entro le soglie stabilite dall\u2019accordo territoriale di riferimento.<\/p>\n\n\n\n Infatti, il suddetto contratto \u00e8 caratterizzato da una contrazione dell\u2019autonomia negoziale delle parti, sia in relazione alle modalit\u00e0 di determinazione del canone, sia in relazione al testo del contratto di locazione, essendo, quest\u2019ultimo, un allegato di un Decreto Ministeriale \u2013 oppure del singolo accordo territoriale -.<\/p>\n\n\n\n Altres\u00ec, sar\u00e0 necessario obbligatoriamente il rilascio di una attestazione di rispondenza da parte di una Associazione, che sia in possesso di specifico riconoscimento da parte del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti quale maggiormente rappresentativa della propriet\u00e0 immobiliare o dell\u2019inquilinato, e firmataria dell\u2019accordo territoriale di riferimento.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, al di l\u00e0 del limite imposto relativo alla misura del canone di locazione, il proprietario avr\u00e0 la facolt\u00e0 di usufruire di alcuni benefici sia in termini di durata del contratto, (deroga rispetto alla durata prevista nei contratti di tipo ordinario – minimo anni quattro) sia in termini di agevolazioni fiscali restando, comunque, i due aspetti totalmente separati l\u2019uno con l\u2019altro.<\/p>\n\n\n\n Si comprende quindi che il proprietario di un immobile, optando per un contratto di locazione a canone concordato, potr\u00e0 beneficiare di una serie di vantaggi che rendono, di fatto, pi\u00f9 conveniente il rapporto rispetto ad una soluzione di tipo ordinario.<\/p>\n\n\n\n Infatti, optando per un contratto di tipo \u201cordinario\u201d ex art. 2, comma 1 della L. 431\/98 le parti non sarebbero vincolate al rispetto di una determinata soglia relativa al canone di locazione potendo quindi liberamente determinare l\u2019importo; tuttavia, al contrario, si vedrebbero limitate sia ad una durata contrattuale minima (almeno quattro annualit\u00e0) sia all\u2019impossibilit\u00e0 di accedere ai benefici fiscali propri di un contratto a canone concordato.<\/p>\n\n\n\n Per tale ordine di ragioni, la Legge impone il rispetto di una determinata soglia massima, calcolata sui parametri stabiliti negli accordi territoriali (tale calcolo viene effettuato nella c.d. scheda di determinazione del canone) che le parti sono tenute a rispettare, qualora optino per il contratto a canone concordato, pena la nullit\u00e0 della clausola contenente una pattuizione, relativa ai canoni di locazione, in spregio rispetto ai parametri imposti ex lege<\/em>.<\/p>\n\n\n\n I criteri principe di tale calcolo sono i c.d. mq convenzionali, le caratteristiche dell\u2019immobile, i valori della zona dove \u00e8 sita l\u2019unit\u00e0 immobiliare locata e, infine, i c.d. bonus\/malus<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Alla luce di quanto osservato, nell\u2019ipotesi nella quale l\u2019importo richiesto a titolo di canone di locazione, in un contratto \u201ca canone concordato\u201d, sia superiore alla soglia massima stabilita dagli accordi territoriali, la norma prevede la possibilit\u00e0 per il conduttore, previo espletamento della mediazione ai sensi del D.Lgs. 28\/2010 prevista quale condizione di procedibilit\u00e0, di percorrere due strade:<\/p>\n\n\n\n In entrambi i casi, nel corso del giudizio, l\u2019assenza di una causa giustificativa del pagamento in eccesso risulter\u00e0 provata dal mancato rispetto dei requisiti richiesti dall\u2019art. 2, comma 3, L. 431\/98, relativamente al mancato rispetto dei limiti di valore del canone imposti dalla normativa di riferimento richiamata e dagli accordi territoriali a cui consegue indebito arricchimento del locatore.<\/p>\n\n\n\n La differenza tra i due rimedi risiede sostanzialmente nell\u2019interesse del conduttore a voler o poter proseguire o meno il rapporto di locazione; in caso di avvenuta restituzione dell\u2019immobile \u00e8 possibile che vi sia solo un interesse al recupero delle somme indebitamente versate mentre in caso di riconduzione potr\u00e0 configurarsi chiaramente un interesse a proseguire il rapporto di locazione a condizioni ossequiose della normativa di riferimento.<\/p>\n\n\n\n Infine, deve ricordarsi che, nella sola ipotesi di c.d. restituzione, il conduttore, ai sensi dell\u2019art. 13, comma 2 della L. 431\/98, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell\u2019immobile locato, pu\u00f2 chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.<\/p>\n\n\n\n La Legge, dunque, offre una tutela effettiva al conduttore in caso di applicazione di un canone \u201cfuori soglia\u201d nei contratti a canone concordato onerando, tuttavia, quest\u2019ultimo ad esercitare nei confronti del locatore il relativo diritto alla restituzione delle somme versate in eccedenza, rispetto ai valori determinati nella scheda di determinazione del canone, entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell\u2019unit\u00e0 immobiliare locata; in tale ottica il conduttore \u00e8 tenuto a prestare particolare attenzione ai termini imposti dalla normativa di riferimento al fine di non vedersi preclusa la possibilit\u00e0 di recuperare le somme indebitamente versate.<\/p>\n\n\n\n Francesco Petitti<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" CANONE OLTRE SOGLIA NEI CONTRATTI \u201cA CANONE CONCORDATO\u201d (ART. 3, COMMA 2, L. 431\/98) \u2013 TUTELE E RIMEDI PER IL CONDUTTORE. 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