Il contratto preliminare \u00e8 quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve gi\u00e0 prevedere il contenuto essenziale. Il preliminare di vendita, o \u201ccompromesso\u201d, \u00e8 il contratto con il quale il venditore e l\u2019acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalit\u00e0 e termini.<\/p>\n\n\n\n
Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l\u2019acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa, lavori da terminare, casa in locazione da lasciare, immobile in costruzione e tante altre fattispecie.<\/p>\n\n\n\n
Con la firma del preliminare il venditore e l\u2019acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la propriet\u00e0 (o altro diritto reale) di un immobile.<\/p>\n\n\n\n
\u00c8 importante distinguere il preliminare dalla proposta d\u2019acquisto, che impegna solo la parte che l\u2019ha firmata. La proposta d\u2019acquisto \u2013 di solito un modulo prestampato fornito dall\u2019agenzia immobiliare \u2013 \u00e8 la dichiarazione dell\u2019acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.<\/p>\n\n\n\n
Il preliminare \u00e8 un c.d. contratto tipico.<\/p>\n\n\n\n
Con la denominazione \u00abcontratto preliminare\u00bb l\u2019art. 1351 designa un accordo di volont\u00e0 diretto alla conclusione di un contratto futuro, e quindi qualcuno ama chiamare \u00abcompromesso\u00bb e che lo stesso codice, con riferimento al mutuo, indica col nome di \u00abpromessa di vendita.<\/p>\n\n\n\n
Il preliminare costituisce un tipo contrattuale autonomo; ed anzi un contratto tipico, dato che la legge pone per esso una disciplina particolare. Tale disciplina non \u00e8 n\u00e9 completa n\u00e9 diffusa perch\u00e9 si compone soltanto della disposizione dell\u2019art. 1351 e di quella dell\u2019art. 2932, che concerne per\u00f2 anche l\u2019obbligo legale di contrarre ma l\u2019esistenza di una disciplina anche limitata basta a rivelare che la legge ha valutato un elemento di fatto come suscettibile di creare un tipo contrattuale.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019elemento di fatto del contratto preliminare consiste nell\u2019assunzione dell\u2019obbligo di concludere un nuovo contratto, e nella predeterminazione delle clausole di questo contratto.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019autonomia tipica del contratto preliminare rispetto a qualsiasi contratto definitivo riposa ancora su una diversit\u00e0 di causa del primo rispetto a tutti gli altri; perch\u00e9 la funzione dell\u2019uno, il preliminare, \u00e8 di impegnare a produrre un contratto.<\/p>\n\n\n\n
In base all\u2019art. 1351 la forma prescritta per il contratto definitivo deve osservarsi anche per quello preliminare (art. 1351), ci\u00f2 che \u00e8 in correlazione al principio che ammette l\u2019esecuzione specifica del contratto preliminare (art. 2932).<\/p>\n\n\n\n
Se quest\u2019ultimo non fosse soggetto ad alcun vincolo di forma quando un vincolo del genere avesse il contratto definitivo, sarebbe facile eludere la sanzione comminata per il definitivo a cagione dell\u2019inosservanza della forma, mediante un\u2019azione costitutiva degli effetti di questo sulla base dell\u2019assunto di una promessa orale.<\/p>\n\n\n\n
Gli effetti del contratto definitivo vincolato ad una forma si costituirebbero, in tal caso in forza di quella incerta rappresentazione della dichiarazione della parte o di quella libera scelta da parte del giudice dei suoi mezzi di convinzione che la legge, prescrivendo la forma, voleva evitare.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019art. 1351 perci\u00f2 concerne anche l\u2019ipotesi di forma probatoria; e non soltanto per identit\u00e0 di ratio rispetto al caso di forma essenziale, ma anche per la dizione generica dell\u2019art. 1351.<\/p>\n\n\n\n
La promessa di contratto, pur non valendo contratto, \u00e8 ora suscettibile, ope iudicis, di condurre alle medesime conseguenze alle quali spingerebbe il contratto; pertanto il consenso che serve a perfezionare il preliminare deve essere idoneo a rendere validi gli effetti che, in virt\u00f9 dell\u2019art. 2932, la pronuncia del giudice deve produrre.<\/p>\n\n\n\n
La diversit\u00e0 dell\u2019oggetto fra il preliminare e il definitivo non \u00e8 quindi rilevante per trarre principi speciali di capacit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
Avv. Federico Bocchini<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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