Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un \u201cprivato\u201d o un\u2019impresa e l\u2019acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici \u201cprima casa\u201d. Se il venditore \u00e8 un\u2019impresa<\/strong>, la regola generale<\/strong> \u00e8 che la cessione \u00e8 esente da Iva<\/strong>. In questo caso, quindi, l\u2019acquirente dovr\u00e0 pagare:<\/p>\n\n\n\n Come gi\u00e0 detto, la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese \u00e8, come regola generale, esente da Iva. In questi casi, l\u2019acquirente dovr\u00e0 pagare:<\/p>\n\n\n\n Se il venditore \u00e8 un privato<\/strong>, l\u2019acquirente dovr\u00e0 pagare:<\/p>\n\n\n\n In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell\u2019atto.<\/p>\n\n\n\n Attenzione:<\/strong> Sia quando si compra da un\u2019impresa in esenzione dall\u2019Iva sia quando si compra da un privato, l\u2019imposta di registro proporzionale<\/strong> non pu\u00f2 comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro<\/strong>. Tuttavia, l\u2019importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell\u2019imposta proporzionale gi\u00e0 versata sulla caparra quando \u00e8 stato registrato il contratto preliminare.<\/p>\n\n\n\n Gli atti assoggettati all\u2019imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalit\u00e0 necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.<\/p>\n\n\n\n Quando la vendita della casa \u00e8 soggetta a Iva<\/strong>, la base imponibile su cui calcolare l\u2019imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) \u00e8 costituita dal prezzo della cessione<\/strong>. Attenzione:<\/strong> Se l\u2019importo del corrispettivo indicato nell\u2019atto di cessione (e nella relativa fattura) \u00e8 diverso da quello effettivo, l\u2019acquirente, anche privato (cio\u00e8 non soggetto Iva) \u00e8 responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell\u2019Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonch\u00e9 della relativa sanzione. Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del \u201cprezzo-valore\u201d<\/strong>. La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all\u2019imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l\u2019acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell\u2019esercizio di attivit\u00e0 commerciali, artistiche o professionali).<\/p>\n\n\n\n Quindi, questo meccanismo \u00e8 utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono \u201cprivati\u201d, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da societ\u00e0 o imprese in regime di esenzione Iva.<\/p>\n\n\n\n Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze (vedi paragrafo). Attenzione:<\/strong> Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda propriet\u00e0 e l\u2019usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.<\/p>\n\n\n\n Per l\u2019applicazione del prezzo-valore \u00e8 necessario una specifica richiesta dell\u2019acquirente resa al notaio nell\u2019atto di acquisto. La richiesta non pu\u00f2 essere contenuta in un successivo atto integrativo.<\/p>\n\n\n\n In ogni caso, le parti devono indicare nell\u2019atto di acquisto il corrispettivo pattuito.<\/p>\n\n\n\n Attenzione:<\/strong> Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non pi\u00f9 sul valore catastale; inoltre, si applicher\u00e0 una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella gi\u00e0 applicata. Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla \u201cprima casa\u201d) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.<\/p>\n\n\n\n Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120<\/strong><\/p>\n\n\n\n Esempio di calcolo dell\u2019imposta di registro<\/strong> Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:<\/p>\n\n\n\n Il sistema del prezzo-valore si applica anche all\u2019acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:<\/p>\n\n\n\n L\u2019acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici. In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.<\/p>\n\n\n\n Avv. Federico Bocchini<\/p>\n\n\n\n Contributo a cura del sito dell’Agenzia delle entrate<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L’acquisto di una casa: le imposte Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un \u201cprivato\u201d o un\u2019impresa e l\u2019acquisto venga effettuato in presenza o meno dei…<\/p>\n","protected":false},"author":124,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8,3,31,11],"tags":[],"class_list":["post-3017","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-diritto-civile","category-editoriali","category-locazioni","category-procedura-civile"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3017","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/users\/124"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3017"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3017\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3018,"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3017\/revisions\/3018"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3017"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3017"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3017"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
In questo capitolo viene descritto il regime fiscale previsto per l\u2019acquisto di un\u2019abitazione effettuato senza l\u2019applicazione delle agevolazioni \u201cprima casa\u201d<\/strong> (di cui si parler\u00e0 nel capitolo successivo).<\/p>\n\n\n\nLe imposte dovute quando si acquista da un\u2019impresa<\/h2>\n\n\n\n
\n
QUANDO SULLE VENDITE \u00c8 DOVUTA L\u2019IVA<\/h2>\n\n\n\n
Tuttavia, l\u2019imposta si applica:<\/p>\n\n\n\n\n
\n
Le imposte dovute quando si acquista da un privato<\/h2>\n\n\n\n
\n
LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO SENZA BENEFICI \u201cPRIMA CASA\u201d<\/h2>\n\n\n\n
VENDITORE<\/strong><\/th> IMPOSTE DOVUTE<\/strong><\/th><\/tr> PRIVATO<\/strong>
o
IMPRESA<\/strong>
(con vendita esente da Iva)<\/td>REGISTRO<\/strong><\/td> 9%<\/strong>
(con un minimo di 1.000 euro)<\/td><\/tr>IPOTECARIA<\/strong><\/td> 50 euro<\/strong><\/td><\/tr> CATASTALE<\/strong><\/td> 50 euro<\/strong><\/td><\/tr> IMPRESA<\/strong>
(con vendita soggetta a Iva)<\/td>IVA<\/strong><\/td> 10%<\/strong>
(22% <\/strong>per gli immobili A\/1, A\/8 e A\/9)<\/td><\/tr>REGISTRO<\/strong><\/td> 200 euro<\/strong><\/td><\/tr> IPOTECARIA<\/strong><\/td> 200 euro<\/strong><\/td><\/tr> CATASTALE<\/strong><\/td> 200 euro<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n La base imponibile per il calcolo delle imposte<\/h2>\n\n\n\n
In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).<\/p>\n\n\n\n
In questa situazione, l\u2019acquirente, soggetto privato, pu\u00f2 regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto. Dovr\u00e0 inoltre presentare all\u2019Agenzia delle entrate, entro lo stesso termine, una copia dell\u2019attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.<\/p>\n\n\n\nIl sistema del prezzo-valore<\/h2>\n\n\n\n
Dall\u2019applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalit\u00e0, infatti, \u00e8 quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall\u2019altro, equit\u00e0 del relativo prelievo fiscale.
Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell\u2019atto.
Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l\u2019acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell\u2019Agenzia delle entrate.<\/p>\n\n\n\nQUANDO SI APPLICA<\/h2>\n\n\n\n
A QUALI IMMOBILI SI APPLICA<\/h2>\n\n\n\n
Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici \u201cprima casa\u201d.<\/p>\n\n\n\nLA RICHIESTA DELL\u2019ACQUIRENTE<\/h2>\n\n\n\n
L\u2019INDICAZIONE DEL CORRISPETTIVO<\/h2>\n\n\n\n
Se, invece, nell\u2019atto \u00e8 indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l\u2019Agenzia delle entrate non effettua l\u2019accertamento sul valore di mercato dell\u2019immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall\u2019applicazione del corretto valore catastale.<\/p>\n\n\n\nCOME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALE<\/h2>\n\n\n\n
Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro.
Con l\u2019applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l\u2019imposta di registro del 9%<\/strong> \u00e8 pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400<\/strong> euro.
Pertanto, l\u2019imposta di registro dovuta sar\u00e0 di 10.206 <\/strong>euro (113.400 x 9%).
Senza l\u2019applicazione della regola del prezzo-valore, l\u2019imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000<\/strong> euro (200.000 x 9%).<\/p>\n\n\n\nRICAPITOLANDO<\/h2>\n\n\n\n
\n
PREZZO-VALORE ANCHE SULLE PERTINENZE<\/h2>\n\n\n\n
\n
QUALI SONO I VANTAGGI PER L\u2019ACQUIRENTE<\/h2>\n\n\n\n
Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell\u2019Agenzia delle entrate sia con riguardo all\u2019imposta di registro sia con riguardo all\u2019Irpef.
Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:<\/p>\n\n\n\n\n
BASE IMPONIBILE<\/h2>\n\n\n\n
TIPO DI CESSIONE<\/strong><\/th> VALORE SUI CUI APPLICARE LE IMPOSTE<\/strong><\/th><\/tr> CON IVA<\/strong><\/td> PREZZO DELLA CESSIONE<\/td><\/tr> SENZA IVA<\/strong><\/td> POSSIBILE CHIEDERE IL SISTEMA DEL \u201cPREZZO-VALORE\u201d (tassazione sul valore catastale)
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\nIL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE: CONDIZIONI E VANTAGGI<\/h2>\n\n\n\n
\u00c8 APPLICABILE SE<\/strong><\/th> VANTAGGI PER CHI ACQUISTA<\/strong><\/th><\/tr> l\u2019acquirente \u00e8 un privatoil fabbricato \u00e8 a uso abitativol\u2019acquirente richiede espressamente l\u2019applicazione del prezzo-valore all\u2019atto della compravenditale parti indicano nell\u2019atto il corrispettivo pattuito<\/td> limiti al potere di accertamento
dell\u2019Agenzia delle entrate<\/td><\/tr>riduzione del 30%
degli onorari notarili<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n