{"id":3222,"date":"2025-12-14T11:52:23","date_gmt":"2025-12-14T10:52:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/?p=3222"},"modified":"2025-12-14T11:52:24","modified_gmt":"2025-12-14T10:52:24","slug":"indennita-di-avviamento-commerciale-immobili-ad-uso-alberghiero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/indennita-di-avviamento-commerciale-immobili-ad-uso-alberghiero\/","title":{"rendered":"INDENNITA&#8217; DI AVVIAMENTO COMMERCIALE &#8211; IMMOBILI AD USO ALBERGHIERO"},"content":{"rendered":"\n<p>INDENNITA\u2019 DI AVVIAMENTO COMMERCIALE \u2013 IMMOBILI AD USO ALBERGHIERO<br>In materia di locazione di immobili ad uso alberghiero, la disciplina dell&#8217;indennit\u00e0 per la perdita dell&#8217;avviamento commerciale e della cessione del contratto \u00e8 regolata principalmente dalla Legge n. 392 del 1978. La giurisprudenza ha fornito chiarimenti essenziali sull&#8217;applicazione di tali norme, bilanciando la tutela dell&#8217;avviamento commerciale del conduttore con l&#8217;autonomia contrattuale delle parti e i diritti del locatore.<br>L&#8217;articolo 34 della Legge n. 392\/1978 riconosce al conduttore il diritto a un&#8217;indennit\u00e0 per la perdita dell&#8217;avviamento commerciale in caso di cessazione del rapporto di locazione, a condizione che questa non sia dovuta a:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>inadempimento;<\/li>\n\n\n\n<li>recesso;<\/li>\n\n\n\n<li>disdetta del conduttore stesso.<br>Per le attivit\u00e0 alberghiere, l&#8217;indennit\u00e0 \u00e8 pari a 21 mensilit\u00e0 dell&#8217;ultimo canone corrisposto.<br>Il diritto a percepire tale indennit\u00e0 sorge al momento della cessazione del rapporto, che deve essere causata da un&#8217;iniziativa del locatore, come il diniego di rinnovazione del contratto.<br>Il presupposto per il riconoscimento del diritto \u00e8 che l&#8217;attivit\u00e0 esercitata nell&#8217;immobile comporti un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, generando un avviamento che \u00e8 un valore economico meritevole di tutela.<br>\u00c8 inoltre prevista un&#8217;indennit\u00e0 aggiuntiva, di pari importo, qualora l&#8217;immobile venga adibito, entro un anno dalla cessazione, alla stessa attivit\u00e0 o ad un&#8217;attivit\u00e0 affine a quella esercitata dal conduttore uscente.<br>La possibilit\u00e0 per il conduttore di rinunciare all&#8217;indennit\u00e0 di avviamento \u00e8 un punto centrale, disciplinato dall&#8217;articolo 79 della Legge n. 392\/1978 e ampiamente interpretato dalla giurisprudenza. La regola generale distingue nettamente tra rinunce preventive e rinunce successive.<br>Qualsiasi pattuizione inserita nel contratto di locazione o stipulata contestualmente alla sua conclusione, con la quale il conduttore rinunci preventivamente all&#8217;indennit\u00e0 per la perdita dell&#8217;avviamento, \u00e8 da considerarsi nulla.<br>L&#8217;articolo 79 della Legge n. 392\/1978 sancisce infatti la nullit\u00e0 di ogni patto volto a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge.<br>La ratio di questa norma \u00e8 proteggere il conduttore, considerato la parte contrattualmente pi\u00f9 debole al momento della stipula del contratto, da possibili abusi del locatore che potrebbe imporre tale rinuncia come condizione per la concessione in locazione dell&#8217;immobile [Cass. Civ., Sez. 3, N. 4947 del 16-02-2023].<br>L&#8217;art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non impedisce al conduttore di rinunciare all&#8217;indennit\u00e0 per la perdita dell&#8217;avviamento commerciale, purch\u00e9 ci\u00f2 avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando pu\u00f2 escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina \u00e8 preordinata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Un esempio pratico di tale principio si trova nella sentenza del Tribunale di Roma n. 17674\/2024, che ha dichiarato la nullit\u00e0 di una clausola contrattuale che prevedeva espressamente la rinuncia del conduttore all&#8217;indennit\u00e0 di avviamento.<br>Una volta che il contratto di locazione \u00e8 stato concluso e il diritto all&#8217;indennit\u00e0 \u00e8 sorto (ad esempio, a seguito della disdetta da parte del locatore), il conduttore pu\u00f2 validamente disporre di tale diritto e, quindi, rinunciarvi.<br>Tale rinuncia pu\u00f2 avvenire, ad esempio, nell&#8217;ambito di un accordo transattivo tra le parti, volto a definire le modalit\u00e0 di cessazione del rapporto.<\/p>\n\n\n\n<p>Avv. Federico Bocchini<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>INDENNITA\u2019 DI AVVIAMENTO COMMERCIALE \u2013 IMMOBILI AD USO ALBERGHIEROIn materia di locazione di immobili ad uso alberghiero, la disciplina dell&#8217;indennit\u00e0 per la perdita dell&#8217;avviamento commerciale e della cessione del contratto \u00e8 regolata principalmente dalla Legge n. 392 del 1978. 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