Restituzione anticipata dell\u2019immobile locato: la Cassazione ammette il risarcimento del danno da mancato guadagno.
Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione intervengono su una questione di particolare rilievo pratico in materia di locazione: la possibilit\u00e0 di riconoscere, a titolo risarcitorio, la mancata percezione dei canoni di locazione successivi alla restituzione anticipata dell\u2019immobile, quando quest\u2019ultima sia avvenuta prima della naturale scadenza del contratto.
Il Tribunale e la Corte d\u2019Appello di Roma avevano escluso la risarcibilit\u00e0 di tale voce di danno, muovendo dall\u2019assunto che la restituzione del bene fosse, di per s\u00e9, idonea a reintegrare il patrimonio del locatore, escludendo ogni ulteriore pregiudizio e riconducendo la causa del contratto di locazione alla mera rinuncia del locatore al godimento diretto del bene, compensata dal pagamento del canone.
Secondo la Corte, tuttavia, una simile ricostruzione non coglie la reale funzione economico \u2013 sociale della locazione, che si configura, invece, come uno scambio tra utilit\u00e0 diverse, finalizzato alla realizzazione di un preciso programma contrattuale.
In tale prospettiva, l\u2019inadempimento del conduttore e la conseguente risoluzione anticipata del contratto determinano il fallimento di quella programmazione contrattuale, con una lesione dell\u2019interesse positivo del locatore, che non pu\u00f2 dirsi automaticamente sanata dalla restituzione dell\u2019immobile.
Le Sezioni Unite affermano, dunque, il principio secondo cui la restituzione del bene prima della scadenza contrattuale non preclude, di per s\u00e9, il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno ai sensi dell\u2019art. 1223 c.c..
Tuttavia, tale voce danno non coincide automaticamente con l\u2019ammontare di tutti i canoni non percepiti dal momento della riconsegna anticipata sino alla scadenza del contratto originariamente prevista, essendo onere del locatore dimostrare che la perdita del reddito costituisca conseguenza immediata e diretta dell\u2019inadempimento del conduttore, dando conto anche dell\u2019attivazione diligente per la tempestiva nuova locazione dell\u2019immobile.
Viene, inoltre, esclusa l\u2019applicabilit\u00e0 dell\u2019art. 1591 c.c., ritenuto norma speciale riferita esclusivamente al ritardo nella restituzione dell\u2019immobile e non suscettibile di estensione alle ipotesi di risoluzione per morosit\u00e0 con restituzione anticipata rispetto alla scadenza del contratto.
La pronuncia assume, dunque, un rilievo sistematico significativo, poich\u00e9 ribadisce la centralit\u00e0 dell\u2019interesse positivo del locatore, da individuarsi con riguardo alla causa concreta del contratto, imponendo cos\u00ec un accertamento rigoroso del pregiudizio effettivamente subito a seguito della restituzione anticipata del bene.
Avv. Matteo Di Battista<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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