{"id":3354,"date":"2026-10-10T16:43:53","date_gmt":"2026-10-10T14:43:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/?p=3354"},"modified":"2026-10-10T16:43:54","modified_gmt":"2026-10-10T14:43:54","slug":"la-clausola-risolutiva-espressa-nel-contratto-di-locazione-a-canone-concordato-tra-autonomia-negoziale-e-nullita-delle-pattuizioni-difformi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.azionelegale.eu\/associazione\/la-clausola-risolutiva-espressa-nel-contratto-di-locazione-a-canone-concordato-tra-autonomia-negoziale-e-nullita-delle-pattuizioni-difformi\/","title":{"rendered":"La clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione a canone concordato: tra autonomia negoziale e nullit\u00e0 delle pattuizioni difformi."},"content":{"rendered":"\n

\u00c8 <\/strong>valido l\u2019inserimento di una clausola risolutiva espressa in un contratto di locazione a canone concordato, qualora essa non sia prevista dal contratto-tipo adottato sulla base degli accordi territoriali?<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 questo l\u2019interrogativo al quale cercheremo di dare risposta in questo articolo, partendo dall\u2019analisi della normativa e cercando di traslarla al caso pratico, esaminando brevemente la struttura dei contratti a canone concordato ed il rapporto tra autonomia privata, disciplina imperativa e modello contrattuale. <\/p>\n\n\n\n

Prendendo le mosse dall\u2019analisi dei contratti di locazione a canone concordato, vediamo come l\u2019art. 2 della Legge n. 431\/1998, al comma 3 costituisce una tipologia contrattuale alternativa a quella prevista dall\u2019art 2 comma 1 della medesima Legge, c.d. \u201ccontratto a canone libero\u201d o anche \u201ccontratto 4 +4\u201d. Diversamente da quest\u2019ultimo, la forma scelta dalle parti \u00e8 vincolata sotto molteplici profili, tra i quali spiccano la durata ridotta, il canone cos\u00ec detto \u201cconcordato\u201d e, quale indubbio vantaggio, l\u2019applicazione di un regime fiscale favorevole (30% di sconto sull\u2019imposta di registro in caso di assenza di opzione cedolare secca, 10% cedolare secca in luogo del 21%, sconto del 25% IMU).<\/p>\n\n\n\n

 In questi casi, infatti, il canone di locazione deve essere determinato entro i limiti degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della propriet\u00e0 edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. La durata minima di questa tipologia di contratti viene ridotta ad anni tre, con possibilit\u00e0 di rinnovo di ulteriori due anni alla prima scadenza, salva la facolt\u00e0 di disdetta del locatore nei casi tassativi di cui all\u2019art. 3 della stessa Legge n. 431\/1998.<\/p>\n\n\n\n

Per fruire di tali agevolazioni, sia sotto il profilo fiscale che sotto quello della durata, le parti acconsentono ad una contrazione dell\u2019autonomia negoziale in favore delle associazioni di categoria che si surrogano nella contrattazione privata e definiscono, in base a quanto previsto dal Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017, gli accordi territoriali in conformit\u00e0 della finalit\u00e0 indicate all\u2019art. 2 comma 3 della L. n. 431\/1998.  <\/p>\n\n\n\n

Detti accordi prevedono, quindi, rigidi e specifici modelli contrattuali dai quali \u00e8 possibile discostarsi soltanto riguardo alle obbligazioni accessorie o ad aspetti marginali delle obbligazioni principali, senza per\u00f2 la possibilit\u00e0 di alterare l\u2019assetto degli interessi predisposto dal modello.<\/p>\n\n\n\n

La questione diventa, quindi, essenzialmente una questione di compatibilit\u00e0 della clausola con la struttura del contratto agevolato, occorrendo verificare quale incidenza abbia sull\u2019equilibrio complessivo del rapporto.<\/p>\n\n\n\n

Una clausola relativa, ad esempio, ad aspetti meramente organizzativi o accessori del rapporto potrebbe non incidere sulla qualificazione del contratto; diversamente, una clausola che attribuisca ad una delle parti un potere di scioglimento anticipato del rapporto potrebbe essere considerata idonea ad incidere su un elemento essenziale dell\u2019assetto negoziale, soprattutto quando consenta di ottenere un risultato non previsto dal contratto-tipo.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 proprio in quest\u2019ottica che va analizzata la clausola risolutiva espressa, quale elemento potenzialmente in grado di alterare l\u2019equilibrio contrattuale vigente nei contratti a canone concordato.<\/p>\n\n\n\n

Come ben sappiamo l\u2019art. 1456 c.c. prevede che i contraenti possano convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalit\u00e0 stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all\u2019altra che intende valersi della clausola risolutiva espressa.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019inserimento di una clausola risolutiva espressa amplierebbe di gran lunga l\u2019autonomia negoziale delle parti, derogando, ove non previsto dalla Legge, dal contratto tipo.<\/p>\n\n\n\n

Dunque, riconoscere alle parti la facolt\u00e0 di introdurre una clausola risolutiva espressa in un contratto di locazione a canone concordato si tradurrebbe, in concreto, nella concessione di uno strumento pattizio di deroga alla durata contrattuale imposta dalla legge e, non solo, si porrebbe in aperta violazione dell\u2019art. 13 comma 3 della L. n. 431\/1998 che prevede la nullit\u00e0 di siffatte pattuizioni in deroga, ma si porrebbe anche in aperto contrasto con la natura vincolata dei contratti di locazione a canone concordato e metterebbe le parti nella posizione di godere delle agevolazioni previste dalla L. n. 431\/1998, disattendendo, tuttavia, una delle conditio sine qua non <\/em>della tipologia contrattuale in questione, ovvero la consapevole rinuncia delle parti alla piena autonomia negoziale.<\/p>\n\n\n\n

Alla luce di quanto sin ora esposto, appare agevole affermare che la validit\u00e0 delle pattuizioni inserite all\u2019interno dei contratti a canone concordato vada ricercata nell\u2019equilibrio tra autonomia privata e disciplina imperativa, ove l\u2019una cede il passo all\u2019altra ma non viene mai completamente esclusa.<\/p>\n\n\n\n

Ne consegue che l\u2019inserimento di una clausola risolutiva espressa non prevista dal modello contrattuale come delineato dalla normativa di settore, debba essere attentamente scrutinato e, laddove essa incida sulla durata minima e sulle modalit\u00e0 di cessazione del rapporto, potr\u00e0 condurre alla declaratoria di nullit\u00e0 della clausola ovvero alla diversa qualificazione del rapporto, con conseguente riconduzione del contratto alla disciplina ordinaria.<\/p>\n\n\n\n

Dott. ssa Giulia Di Stefano<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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