Il regolamento condominiale non può vietare l’attività di affittacamere

Il regolamento condominiale non può vietare l’attività di bed and breakfast all’interno del condominio.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014, escludendo che l’attività di bed and breakfast e di affittacamere determini un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione e comporti quindi conseguenze dannose per gli altri proprietari.

Il ricorso in Cassazione si fondava sulle disposizioni del regolamento condominiale secondo cui «è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato» che dunque, secondo i condomini, avrebbe escluso l’esercizio di attività alberghiera.

In Appello veniva ribaltata la sentenza di primo grado che, accogliendo la tesi del condominio ricorrente, aveva bloccato l’attività di affittacamere. Il giudice di secondo grado infatti appurava che “l’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”.

Secondo la Corte di Cassazione l’attività di bed and breakfast non comportava “conseguenze pregiudizievoli” per gli altri condomini tenuto altresì conto, come ha ritenuto il giudice d’appello “che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast”. Una affermazione, prosegue la Corte, coerente anche con il regolamento regionale del Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che «l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici (vedi anche Corte Costituzionale, sentenza. n. 369/2008)».

L’apertura di un bed and breakfast o l’avvio di una attività di affittacamere in condominio erano, fino ad oggi, subordinate, all’approvazione dell’assemblea condominiale.

Dopo la sentenza del 20 novembre scorso, invece, nè l’assemblea dei condomini, nè il regolamento di condominio possono vietare ai proprietari degli appartamenti di esercitare l’attività di bed and breakfast all’interno delle proprie abitazioni.

Ciascun condomino sarà libero di affittare a ore o a giorni il proprio appartamento o una o più camere e, fino a prova contraria, tutto ciò non comporterà alcuna forma di danno per gli altri proprietari.

Antonino Galletti

Antonino GALLETTI, Avvocato Cassazionista del libero Foro di Roma, è nato a Roma il 23 novembre 1970. E’ sposato e padre di due figli. E' Consigliere dell'Ordine degli Avvocati di Roma dal gennaio 2012 e Consigliere Tesoriere dal dicembre 2013. Dopo il conseguimento della maturità classica presso il liceo ginnasio statale Giulio Cesare di Roma, si è laureato nel 1993, all’età di 22 anni, in Giurisprudenza con lode presso l’Università La Sapienza di Roma (tesi in diritto costituzionale). Nel 1995 ha vinto la borsa di studio presso l’Istituto Regionale “A.C. Jemolo” di Roma per la frequenza al corso annuale di formazione specialistica per la professione forense e presso lo stesso prestigioso Istituto ha frequentato il corso di perfezionamento in diritto tributario e diritto comunitario svoltosi nel medesimo anno. Superato a Roma l’esame di abilitazione professionale nel 1996, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Roma dal gennaio 1997; da sempre è studioso del diritto amministrativo (in particolare, pubblico impiego, urbanistica ed edilizia, contratti e appalti pubblici, diritto sanitario, disciplina del commercio, privacy) e del diritto civile (contrattualistica per piccole e medie imprese, proprietà e locazioni, famiglia). E’ stato docente a contratto per enti di ricerca quali, tra gli altri, il FORMEZ e Sudest S.C.P.A. in materia di governance interna degli enti locali e territoriali. Ha svolto nel 2008 attività di formazione specialistica, su incarico dell’ANCI, per funzionari e dirigenti di Comuni e Province del Lazio in tema di sistemi di finanziamento delle entrate degli enti locali. E’ stato docente a contratto di diritto europeo di polizia dall’anno accademico 2006/2007 e 2008/2009 presso la facoltà di Giurisprudenza dell’’Università “G. Marconi” di Roma. E’ titolare e responsabile nazionale degli uffici legali di svariate associazioni delle Forze Armate e del comparto civile della Sicurezza. Fino al dicembre 2001 è stato direttore responsabile della rivista mensile a tiratura nazionale “La Rivista dell’Arma: norme, giurisprudenza e dottrina”. Dal gennaio 2001 è stato unico componente non militare dell’Osservatorio Permanente per la Sicurezza (OPPS) di Milano, ed è nel comitato scientifico della rivista ufficiale “Il benemerito”. E’ presidente e fondatore dell’associazione culturale AZIONE LEGALE con la quale, tra l'altro, organizza a beneficio dei colleghi del Foro di Roma svariati seminari gratuiti di formazione e aggiornamento professionale, con l’attribuzione di crediti formativi per gli avvocati, riconosciuti dall’Ordine degli Avvocati di Roma (e nel 2008 con il patrocinio del Comune di Roma). E' anche presidente e cofondatore dell’associazione di promozione sociale DEMOCRAZIA NELLE REGOLE, anch’essa attiva nella formazione e nella divulgazione nelle scuole dei valori e dei principi costituzionali. E’ iscritto all’albo degli Avvocati di Telecom Italia S.p.A. ed è legale del gruppo (ASSILT). E’ difensore di fiducia di varie associazioni professionali, di categoria, del settore del c.d. no profit e consulente legale di federazioni sindacali nell’ambito del comparto della sicurezza. Assiste, tra gli altri, rilevanti gruppi industriali, società immobiliari di interesse nazionale e comunitario, amministrazioni territoriali e locali. E’ titolare dell’ufficio legale di OIPA – Osservatorio imprese e pubbliche amministrazioni. Dal 2008 è stato consulente del Dipartimento della Funzione Pubblica nel progetto di supporto alla stessa “per il monitoraggio, la sistematizzazione e la valorizzazione di proposte e richieste delle pubbliche amministrazioni finalizzato alla valorizzazione risorse umane e omogeneizzazione standarda performance” voluto dal Ministro Brunetta. Nel suo percorso professionale è stato anche autore di svariate pubblicazioni scientifiche sul pubblico impiego, in materia edilizia ed urbanistica, enti locali e diritto costituzionale, diritto forense (deontologia, previdenza e ordinamento professionale). Dall’ottobre del 2009 è stato presidente del Comitato tecnico scientifico dell’associazione “Cantiere Europa” formata dal Comune di Roma e dalle Università degli studi “La sapienza”, Tor Vergata e Roma Tre di Roma. Difende svariate Amministrazioni pubbliche e Aziende Sanitarie. E' esperto in materia di anticorruzione e trasparenza. Dal 2012 è’ Consigliere dell’Ordine degli Avvocati di Roma (eletto con ben 4.300 preferenze). Dal dicembre 2013, rivesta la carica di Consigliere Tesoriere. Dall'aprile 2016 è componente del Consiglio giudiziario del Distretto della Corte di Appello di Roma. E' stato componente dell'assemblea dell’Organismo Unitario dell’Avvocatura Italiana (OUA) della quale ha fatto parte sino all'elezione al COA di Roma nel 2012; all’interno dell’OUA poi è stato eletto coordinatore della commissione di diritto amministrativo. E' stato eletto come delegato al congresso nazionale forense di Bologna (2008) ed a quello di Genova (2010) ed ha partecipato, come Consigliere del COA romano, al congresso nazionale forense di Bari (2012) e di Venezia (2014).

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