INDENNITA’ DI AVVIAMENTO COMMERCIALE – IMMOBILI AD USO ALBERGHIERO
In materia di locazione di immobili ad uso alberghiero, la disciplina dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e della cessione del contratto è regolata principalmente dalla Legge n. 392 del 1978. La giurisprudenza ha fornito chiarimenti essenziali sull’applicazione di tali norme, bilanciando la tutela dell’avviamento commerciale del conduttore con l’autonomia contrattuale delle parti e i diritti del locatore.
L’articolo 34 della Legge n. 392/1978 riconosce al conduttore il diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di cessazione del rapporto di locazione, a condizione che questa non sia dovuta a:
- inadempimento;
- recesso;
- disdetta del conduttore stesso.
Per le attività alberghiere, l’indennità è pari a 21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Il diritto a percepire tale indennità sorge al momento della cessazione del rapporto, che deve essere causata da un’iniziativa del locatore, come il diniego di rinnovazione del contratto.
Il presupposto per il riconoscimento del diritto è che l’attività esercitata nell’immobile comporti un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, generando un avviamento che è un valore economico meritevole di tutela.
È inoltre prevista un’indennità aggiuntiva, di pari importo, qualora l’immobile venga adibito, entro un anno dalla cessazione, alla stessa attività o ad un’attività affine a quella esercitata dal conduttore uscente.
La possibilità per il conduttore di rinunciare all’indennità di avviamento è un punto centrale, disciplinato dall’articolo 79 della Legge n. 392/1978 e ampiamente interpretato dalla giurisprudenza. La regola generale distingue nettamente tra rinunce preventive e rinunce successive.
Qualsiasi pattuizione inserita nel contratto di locazione o stipulata contestualmente alla sua conclusione, con la quale il conduttore rinunci preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento, è da considerarsi nulla.
L’articolo 79 della Legge n. 392/1978 sancisce infatti la nullità di ogni patto volto a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge.
La ratio di questa norma è proteggere il conduttore, considerato la parte contrattualmente più debole al momento della stipula del contratto, da possibili abusi del locatore che potrebbe imporre tale rinuncia come condizione per la concessione in locazione dell’immobile [Cass. Civ., Sez. 3, N. 4947 del 16-02-2023].
L’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata.
Un esempio pratico di tale principio si trova nella sentenza del Tribunale di Roma n. 17674/2024, che ha dichiarato la nullità di una clausola contrattuale che prevedeva espressamente la rinuncia del conduttore all’indennità di avviamento.
Una volta che il contratto di locazione è stato concluso e il diritto all’indennità è sorto (ad esempio, a seguito della disdetta da parte del locatore), il conduttore può validamente disporre di tale diritto e, quindi, rinunciarvi.
Tale rinuncia può avvenire, ad esempio, nell’ambito di un accordo transattivo tra le parti, volto a definire le modalità di cessazione del rapporto.
Avv. Federico Bocchini
