È valido l’inserimento di una clausola risolutiva espressa in un contratto di locazione a canone concordato, qualora essa non sia prevista dal contratto-tipo adottato sulla base degli accordi territoriali?
È questo l’interrogativo al quale cercheremo di dare risposta in questo articolo, partendo dall’analisi della normativa e cercando di traslarla al caso pratico, esaminando brevemente la struttura dei contratti a canone concordato ed il rapporto tra autonomia privata, disciplina imperativa e modello contrattuale.
Prendendo le mosse dall’analisi dei contratti di locazione a canone concordato, vediamo come l’art. 2 della Legge n. 431/1998, al comma 3 costituisce una tipologia contrattuale alternativa a quella prevista dall’art 2 comma 1 della medesima Legge, c.d. “contratto a canone libero” o anche “contratto 4 +4”. Diversamente da quest’ultimo, la forma scelta dalle parti è vincolata sotto molteplici profili, tra i quali spiccano la durata ridotta, il canone così detto “concordato” e, quale indubbio vantaggio, l’applicazione di un regime fiscale favorevole (30% di sconto sull’imposta di registro in caso di assenza di opzione cedolare secca, 10% cedolare secca in luogo del 21%, sconto del 25% IMU).
In questi casi, infatti, il canone di locazione deve essere determinato entro i limiti degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. La durata minima di questa tipologia di contratti viene ridotta ad anni tre, con possibilità di rinnovo di ulteriori due anni alla prima scadenza, salva la facoltà di disdetta del locatore nei casi tassativi di cui all’art. 3 della stessa Legge n. 431/1998.
Per fruire di tali agevolazioni, sia sotto il profilo fiscale che sotto quello della durata, le parti acconsentono ad una contrazione dell’autonomia negoziale in favore delle associazioni di categoria che si surrogano nella contrattazione privata e definiscono, in base a quanto previsto dal Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017, gli accordi territoriali in conformità della finalità indicate all’art. 2 comma 3 della L. n. 431/1998.
Detti accordi prevedono, quindi, rigidi e specifici modelli contrattuali dai quali è possibile discostarsi soltanto riguardo alle obbligazioni accessorie o ad aspetti marginali delle obbligazioni principali, senza però la possibilità di alterare l’assetto degli interessi predisposto dal modello.
La questione diventa, quindi, essenzialmente una questione di compatibilità della clausola con la struttura del contratto agevolato, occorrendo verificare quale incidenza abbia sull’equilibrio complessivo del rapporto.
Una clausola relativa, ad esempio, ad aspetti meramente organizzativi o accessori del rapporto potrebbe non incidere sulla qualificazione del contratto; diversamente, una clausola che attribuisca ad una delle parti un potere di scioglimento anticipato del rapporto potrebbe essere considerata idonea ad incidere su un elemento essenziale dell’assetto negoziale, soprattutto quando consenta di ottenere un risultato non previsto dal contratto-tipo.
È proprio in quest’ottica che va analizzata la clausola risolutiva espressa, quale elemento potenzialmente in grado di alterare l’equilibrio contrattuale vigente nei contratti a canone concordato.
Come ben sappiamo l’art. 1456 c.c. prevede che i contraenti possano convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva espressa.
L’inserimento di una clausola risolutiva espressa amplierebbe di gran lunga l’autonomia negoziale delle parti, derogando, ove non previsto dalla Legge, dal contratto tipo.
Dunque, riconoscere alle parti la facoltà di introdurre una clausola risolutiva espressa in un contratto di locazione a canone concordato si tradurrebbe, in concreto, nella concessione di uno strumento pattizio di deroga alla durata contrattuale imposta dalla legge e, non solo, si porrebbe in aperta violazione dell’art. 13 comma 3 della L. n. 431/1998 che prevede la nullità di siffatte pattuizioni in deroga, ma si porrebbe anche in aperto contrasto con la natura vincolata dei contratti di locazione a canone concordato e metterebbe le parti nella posizione di godere delle agevolazioni previste dalla L. n. 431/1998, disattendendo, tuttavia, una delle conditio sine qua non della tipologia contrattuale in questione, ovvero la consapevole rinuncia delle parti alla piena autonomia negoziale.
Alla luce di quanto sin ora esposto, appare agevole affermare che la validità delle pattuizioni inserite all’interno dei contratti a canone concordato vada ricercata nell’equilibrio tra autonomia privata e disciplina imperativa, ove l’una cede il passo all’altra ma non viene mai completamente esclusa.
Ne consegue che l’inserimento di una clausola risolutiva espressa non prevista dal modello contrattuale come delineato dalla normativa di settore, debba essere attentamente scrutinato e, laddove essa incida sulla durata minima e sulle modalità di cessazione del rapporto, potrà condurre alla declaratoria di nullità della clausola ovvero alla diversa qualificazione del rapporto, con conseguente riconduzione del contratto alla disciplina ordinaria.
Dott. ssa Giulia Di Stefano
