Restituzione anticipata dell’immobile locato: la Cassazione ammette il risarcimento del danno da mancato guadagno.
Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione intervengono su una questione di particolare rilievo pratico in materia di locazione: la possibilità di riconoscere, a titolo risarcitorio, la mancata percezione dei canoni di locazione successivi alla restituzione anticipata dell’immobile, quando quest’ultima sia avvenuta prima della naturale scadenza del contratto.
Il Tribunale e la Corte d’Appello di Roma avevano escluso la risarcibilità di tale voce di danno, muovendo dall’assunto che la restituzione del bene fosse, di per sé, idonea a reintegrare il patrimonio del locatore, escludendo ogni ulteriore pregiudizio e riconducendo la causa del contratto di locazione alla mera rinuncia del locatore al godimento diretto del bene, compensata dal pagamento del canone.
Secondo la Corte, tuttavia, una simile ricostruzione non coglie la reale funzione economico – sociale della locazione, che si configura, invece, come uno scambio tra utilità diverse, finalizzato alla realizzazione di un preciso programma contrattuale.
In tale prospettiva, l’inadempimento del conduttore e la conseguente risoluzione anticipata del contratto determinano il fallimento di quella programmazione contrattuale, con una lesione dell’interesse positivo del locatore, che non può dirsi automaticamente sanata dalla restituzione dell’immobile.
Le Sezioni Unite affermano, dunque, il principio secondo cui la restituzione del bene prima della scadenza contrattuale non preclude, di per sé, il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno ai sensi dell’art. 1223 c.c..
Tuttavia, tale voce danno non coincide automaticamente con l’ammontare di tutti i canoni non percepiti dal momento della riconsegna anticipata sino alla scadenza del contratto originariamente prevista, essendo onere del locatore dimostrare che la perdita del reddito costituisca conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del conduttore, dando conto anche dell’attivazione diligente per la tempestiva nuova locazione dell’immobile.
Viene, inoltre, esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c., ritenuto norma speciale riferita esclusivamente al ritardo nella restituzione dell’immobile e non suscettibile di estensione alle ipotesi di risoluzione per morosità con restituzione anticipata rispetto alla scadenza del contratto.
La pronuncia assume, dunque, un rilievo sistematico significativo, poiché ribadisce la centralità dell’interesse positivo del locatore, da individuarsi con riguardo alla causa concreta del contratto, imponendo così un accertamento rigoroso del pregiudizio effettivamente subito a seguito della restituzione anticipata del bene.
Avv. Matteo Di Battista
